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2018-09-13

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  杨欣:旭辉上半年融资抢到了窗口期

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  党的十八大以来,注重利用室关纪委委员参加督导。制度建党。落实全面从严治党,离不开制度作保证。

  杨欣:旭辉上半年融资抢到了窗口期

  为应对大陆的军事压力,台湾当局对防御策略进行了相应调整,并加紧制造潜艇、军机和导弹等武器装备。另据台湾中央社5月22日报道,台军汉光33号演习22日登场。台当局防务主管部门22日公布1984年汉光1号演习影片,可以看到当年最新武器装备如雄风1型反舰导弹、海鸥型导弹快艇、工蜂6型多管火箭、F-5战斗机等。台军汉光33号演习将进行为期一周的实兵验证,25日在澎湖进行陆海空实兵、实弹演习。

  今年以来,旭辉财务方面动作频频,已经成功在境内外发债6笔;与此同时,旭辉还在不断扩大自己的战略合作伙伴,已经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等房企签订战略合作伙伴关系。   上半年为何不停发债,并且主动拥抱各大房企合作?旭辉在财务方面的逻辑是什么样的?带着诸多疑问,近期,乐居财经对话旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣,听他讲述千亿房企旭辉财务中的门道。

  提前预判市场踩准融资窗口  “做房地产,我们要踩准拿地节奏、融资节奏、销售节奏。 这三个节奏的窗口期不完全一致,窗口期打开的时候,判断准确进入,对企业发展来说事半功倍。

”上半年,旭辉成功在境内外发债6笔,利率均属于同比行业较低。 杨欣认为,这一举措抢到了窗口期,为拿地窗口期打开后的进入,提前储备了粮草。   今年以来旭辉的发债情况如下:  2018年1月,发行本金3亿美元、%年票息率的2023年1月到期美元债  2018年1月,发行亿港元零息可转债  2018年2月,发行35亿人民币私募债,票面利率为%-%  2018年4月,发行本金5亿美元、%年票息率的2021年4月到期美元债  2018年4月,发行本金3亿美元、%年票息率的2020年4月到期美元债  2018年6月,获证监会核准发行境内公司债券亿批复  作为一名优秀的财务总,一个重要职责就是研判资金市场的形式,并根据形势对融资做出提前的部署。   今年1季度,旭辉团队对全球形势的判断是流动性紧缩会加剧,所以旭辉在4月份做了前瞻性的发债安排,利率为同期可比同业最低。   “此次发行还获得全球知名的投资银行高盛独家安排与全数认购,反映市场对旭辉的信心与旭辉的强大融资能力。

一般来说,发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断,旭辉能以相对低的利率发债,说明了市场对旭辉的认可。

”  另外,杨欣对于融资渠道也有独到的见解,他认为,需要有一个多样化的融资渠道,有机会就要做各种尝试,可以分散风险,对冲不确定性。 境内的评级体系和境外是很不一样的。

境内的评级,规模权重占比更高,境外的评级则更关注均衡。   做最佳合伙人适度提升拿地权益比例  旭辉不少项目都是和别家合作操盘,被称为业内的最佳合伙人。 今年以来,旭辉已经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等多家房企签订了战略合作协议。

  但市场上一些质疑声随之而来,认为合作过多,权益占比低了。

杨欣认为,这种理解过于片面。

“旭辉的权益销售与合同销售规模保持同步增长,真正做到了‘有质量的增长’。 ”  数据显示,从2016年至今,旭辉的权益销售占比趋于稳定,2018年上半年未经审计的企业通讯显示,1-6月的合同销售及权益销售均增长了40%,保持一致。   “用怎样的权益占比来运营项目,是一个房地产企业的策略选择问题。

在地价高企时,选择合作分担风险;在市场出现机会时,增加权益比例,灵活的应对策略,能够保证公司风险可控的情况下,取得快速的增长。 ”  杨欣向乐居财经透露,2017年旭辉完成了千亿跨越后,2018年,在保持合作共赢大战略不变的前提下,也在逐步提升拿地的权益比例。

据未经审计的企业通讯显示,2018年上半年旭辉新增土地储备的权益比已经超过60%。

  除了分担风险之外,杨欣认为这种模式还能带来两点好处:  第一,通过权益合作,争取操盘,旭辉的管理规模得到了大幅度的提升,管理团队得到了历练和成长,管理水平也因为规模的增大不断提升。

  第二,在旭辉深根的城市,通过合作,旭辉的市场份额能得到快速提升,旭辉的产品的在更多的项目上落地。

更多的项目、更多的好产品能帮助旭辉在客户心目中树立口碑,提升旭辉的品牌声誉度。

2017年,旭辉在4个城市(苏州、合肥、杭州、宁波)进入了TOP7;今年上半年,旭辉在重庆、青岛等强二线城市的市场排名更是得到了跨越式提升。   在合作模式上,旭辉还进行了模式的创新。 比如在山东,与青岛当地最大的民营房企银盛泰的合作,双方成立平台公司“山东旭辉银盛泰”,把在山东的资源、员工都并入平台公司,两家深度携手在山东做省域化深耕,预计今年将达到200亿销售规模。   守住财务四条红线  踩准融资节奏、扩大合作并逐步提升拿地权益比重之外,杨欣还特别提到,旭辉一直在严守财务四条红线。   第一条就是现金流管理。

融资、负债、回款,结合在一起就是一个房企的现金流,也是生命线。

  “在回款方面,旭辉一直强调有质量的销售,因为有质量的销售才能带来健康的回款,提升企业的经营性现金流。 2017年年报显示,旭辉的销售现金回款率超过85%,这是一个在行业内比较领先的水平。 ”  第二条就是严控净负债率,保持在行业平均水平以下。

与此同时,追求长期债和短期债的一个合理的平衡,维持自身偿付能力的良好。

2017年年报显示,旭辉的净负债率为%。   第三条为利润率。

旭辉的利润一直维持在相对稳定的水平,这与公司追求稳健的发展,有质量的增长是相吻合的。 从过去三年的年报来看,利润率2015年为%、2016年为%、2017年为%,保持稳中有升。   第四条是净资产收益率,作为判断上市公司盈利能力的一项重要指标,一直受到证券市场参与各方的极大关注。

WIND数据显示,旭辉ROE(净资产收益率)2015为%;2016年为%,2017年为%,也呈现出稳中有升的态势。

  杨欣认为,房企要做资本市场的三好生,就要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。

这三个指标要均好,难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

  杨欣简介:2010年加入旭辉集团,现任旭辉集团执行董事、副总裁兼财务中心总经理。

全面统筹资金管理、管理会计、管理、内控管理及金融、住宅产业化、物业等多个模块,有效支撑旭辉集团跨入中国房地产15强。   杨欣先生持有高级国际财务管理师资格,任中城联盟财务总监联席主任、上海国际股权协会房地产分会副会长、上海交大安泰管理学院ACCA/MPAcc客座导师。

  拥有上海交通大学工商管理硕士、上海国家会计学院会计硕士和亚利桑那州立大学工商管理硕士学位。

  本文来源:乐居财经(责任编辑:徐帅)。